Pemilik Sertipikat Sudah Tiada, Ahli Waris Ingin Jual Tanah? Simak Prosedur Wajibnya di Sini!
BANGKALAN, 20 Oktober 2026 (CNI) — Seringkali kami menerima pertanyaan dari masyarakat Bangkalan: “Ayah/Ibu kami sudah meninggal, namun sertipikat tanah masih tercatat atas nama beliau. Apakah kami sebagai ahli waris bisa langsung menjual tanah tersebut?”
Jawabannya: TIDAK BISA LANGSUNG DIJUAL.
Secara hukum, seseorang yang telah meninggal dunia tidak dapat lagi melakukan perbuatan hukum, termasuk menandatangani Akta Jual Beli (AJB). Oleh karena itu, agar jual beli sah secara hukum dan sertipikat dapat beralih nama kepada pembeli, ada tahapan yang wajib dilalui terlebih dahulu oleh para ahli waris.
LANGKAH 1: TURUN WARIS — Balik Nama ke Ahli Waris
Sebelum tanah dapat dijual, status kepemilikannya harus dialihkan terlebih dahulu dari nama almarhum kepada seluruh ahli waris yang sah. Proses ini disebut Peralihan Hak Karena Pewarisan.
Dokumen yang Harus Disiapkan:
- Sertipikat Hak Atas Tanah Asli atas nama pewaris
- Surat Keterangan Kematian / Akta Kematian dari Disdukcapil
- Surat Keterangan Hak Waris (SKHW):
◦ Bagi WNI Pribumi: Dibuat oleh para ahli waris, disaksikan 2 orang saksi, dikuatkan oleh Kepala Desa/Lurah serta Camat setempat
◦ Dapat juga dilengkapi dengan Penetapan Ahli Waris dari Pengadilan Agama
- Fotokopi KTP dan KK seluruh ahli waris
- SPPT PBB Tahun Berjalan
- Bukti Pembayaran BPHTB-Pewarisan dari BPKD Kabupaten Bangkalan
Berkas lengkap didaftarkan ke Kantor Pertanahan Kabupaten Bangkalan. Setelah selesai, nama pada sertipikat berubah menjadi nama seluruh ahli waris.
LANGKAH 2: PROSES JUAL BELI — Pembuatan Akta Jual Beli
Setelah sertipikat atas nama ahli waris, barulah dapat dilakukan jual beli:
- Seluruh ahli waris wajib hadir di hadapan PPAT untuk menandatangani AJB
- Jika berhalangan hadir: lampirkan Surat Kuasa Notariil
- Jika ada ahli waris di bawah umur: diperlukan Penetapan Perwalian dari Pengadilan
PERTANYAAN PENTING: BAGAIMANA JIKA KEPALA DESA ATAU CAMAT TIDAK MAU MENGESAHKAN?
Salah satu kendala yang kerap dialami masyarakat: Surat Keterangan Hak Waris belum bisa diteruskan karena Kepala Desa atau Camat berhalangan mengesahkan, padahal syarat administrasi sudah lengkap. Bahkan ada yang merasa penolakan tersebut diduga berkaitan dengan ketidaksukaan pribadi atau pertarungan politik.
Berikut langkah hukum yang dapat ditempuh:
LANGKAH PERTAMA: Minta Penjelasan Secara Tertulis
- Mintalah alasan penolakan secara tertulis dan ditandatangani
- Jika alasan bersifat administratif/lengkapan berkas, lengkapi terlebih dahulu
- Jika tidak ada alasan hukum yang jelas, penolakan tersebut dapat dikategorikan sebagai pelanggaran terhadap kewajiban pelayanan publik
LANGKAH KEDUA: Alternatif Melalui Pengadilan
Apabila pejabat tetap tidak mau melayani tanpa alasan yang sah, hukum telah menyediakan jalur alternatif:
- Mengajukan Penetapan Ahli Waris ke Pengadilan Agama/Pengadilan Negeri. Putusan pengadilan memiliki kekuatan hukum yang sama dan dapat digunakan langsung untuk mengurus peralihan hak di Kantor Pertanahan, tanpa memerlukan pengesahan dari Kepala Desa maupun Camat.
- Jalur ini memang memerlukan waktu dan biaya lebih, namun menjamin kepastian hukum yang adil dan mandiri dari lembaga peradilan yang berwenang.
LANGKAH KETIGA: Laporkan ke Atasan dan Instansi Pengawasan
- Laporkan penolakan tersebut secara tertulis ke Inspektorat Daerah Kabupaten Bangkalan selaku pengawas internal pemerintah daerah
- Sampaikan juga ke Dinas Pemberdayaan Masyarakat dan Desa (DPMD) Kabupaten Bangkalan
- Pemerintah wajib memberikan pelayanan yang sama dan tidak boleh diskriminatif — ini dijamin oleh Undang-Undang Pelayanan Publik
LANGKAH KEEMPATAN: Jalur Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN)
Jika penolakan itu merugikan dan tidak memiliki dasar hukum, dapat diajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara agar dinyatakan sebagai tindakan melawan hukum.
MENGAPA TIDAK BISA LANGSUNG DIJUAL?
Prosedur ini dibuat demi melindungi kepastian hukum bagi seluruh pihak — mencegah sengketa keluarga di masa mendatang dan menjamin keabsahan peralihan hak bagi pembeli tanah tersebut.
SARAN PENTING:
Jangan menunda pengurusan administrasi pertanahan. Semakin lama ditunda, semakin sulit dokumen didapatkan. Segera urus saat dokumen masih lengkap dan mudah diakses.
Pelayanan publik adalah hak warga negara, bukan pemberian belas kasih pejabat. Jangan ragu menempuh jalur hukum yang sah jika hak Anda tidak dilayani dengan benar.
Untuk informasi lebih lanjut, silakan datang langsung ke Loket Pelayanan Kantor Pertanahan Kabupaten Bangkalan pada jam kerja pelayanan.
Penulis : Anggry
Editor : ART
CNI — Cendana News Indonesia
“Informasi Akurat, Layanan Membantu”
 — Seringkali kami menerima pertanyaan dari masyarakat Bangkalan: "Ayah/Ibu kami sudah meninggal, namun sertipikat tanah masih tercatat atas nama beliau. Apakah kami sebagai ahli waris bisa langsung menjual tanah tersebut?"){kind=link}